Thème: Contrats  

L’article 7 du Décret du 30 septembre 1953 devenu l’art L 145-12 alinéa 1er du Code de Commerce dispose que «la durée d’un bail renouvelé est de 9 ans sauf accord des parties pour une durée plus longue».

Cette expression a posé problème et a été interprétée diversement par la jurisprudence notamment lorsque le bail était conclu pour une période supérieure à 9 ans et ce, sans faire référence aux futurs renouvellements.
La cour d’appel de Paris dans son arrêt du 18/09/98, s’appuyant sur la jurisprudence de la Cour de Cassation, avait considéré que le bail renouvelé était prolongé par tacite reconduction et ce dans les mêmes termes que le bail initial sans intervention expresse des parties lors du renouvellement. Le bail renouvelé était, ainsi, considéré comme le prolongement du bail initial. 
Il en ressortait de cette interprétation, qu’elle avait permis de pérenniser certaines situations et notamment des pratiques commerciales en matière de conclusion de bail avec des centres commerciaux. En effet, ces dernières prévoyaient par avance la reconduction des baux pour des périodes de 12 ans renouvelable sans l’intervention d’une volonté expresse des parties et donc au mépris de l’article précité. En revanche, le formalisme en était d’autant plus facilité.

Néanmoins, la Cour de Cassation est revenue sur sa position dans sa décision rendue le 2 octobre 2002. Elle affirme, en effet, que le bail renouvelé est dorénavant vu, comme un nouveau bail et non le prolongement du bail initial, les parties devant à chaque renouvellement de bail exprimer clairement leur volonté de contracter pour une durée supérieure à 9 ans. A défaut, le bail renouvelé repart pour une durée de 9 ans, bien qu’il ait été prévu dans le bail initial un renouvellement pour une période plus longue. 

Par ailleurs, la Cour de cassation énonce que le dispositif du bail renouvelé, prévu à l’article L145-12 alinéa 1, visant la durée du bail est d’ordre public et qu’en conséquence, il ne souffre d’aucune dérogation sauf volonté expresse des parties. 
La doctrine s ‘est interrogée, dés lors sur ce caractère d’ordre public et en a finalement confirmé le caractère et cela par corrélation avec l’article L 145-40 du Code de Commerce qui énonce que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Par contre, le législateur a souhaité la nécessité d’un accord exprès quant à une durée plus longue ; ce qui équivaut, à contrario, à préciser qu’un renouvellement pour une durée inférieure à neuf ans, durée légale n’est pas possible.